Trans­fé­rer un bien du pa­tri­moine pro­fes­sion­nel au pa­tri­moine privé

Les en­tre­pre­neurs in­di­vi­duels sont con­fron­tés à la confusion de leur pa­tri­moine pro­fes­sion­nel et privé, notamment en cas d’ac­qui­si­tion d’un local pro­fes­sion­nel. Quelle procédure faut-il suivre pour affecter ce bien au pa­tri­moine privé et quelles sont les con­di­tions qui lui sont in­hé­rentes ?

Comment affecter les biens im­mo­bi­liers pro­fes­sion­nels ?

Dans le cas d’une en­tre­prise in­di­vi­duelle, le pa­tri­moine privé et le pa­tri­moine pro­fes­sion­nel du chef d’en­tre­prise se con­fon­dent ju­ri­di­que­ment parlant. Lorsque ce dernier acquiert un bien im­mo­bi­lier pro­fes­sion­nel, il peut soit l’inscrire à l’actif de l’en­tre­prise, soit l’affecter à son pa­tri­moine privé.

Le transfert d’un bien du pa­tri­moine pro­fes­sion­nel au pa­tri­moine privé nécessite une écriture comptable spé­ci­fique, notamment la sortie de l’actif im­mo­bi­lisé. Ce choix peut avoir des im­pli­ca­tions fiscales et comp­tables im­por­tantes en matière de plus-values et de charges dé­duc­tibles.

En principe, l’en­tre­pre­neur doit choisir l’af­fec­ta­tion du bien dès son ac­qui­si­tion, en l’ins­cri­vant soit au pa­tri­moine pro­fes­sion­nel, soit en le con­ser­vant dans son pa­tri­moine privé. Cependant, il est possible de modifier cette af­fec­ta­tion ul­té­rieu­re­ment en procédant à un transfert, qui entraîne alors des con­sé­quences comp­tables et fiscales (im­po­si­tion de la plus-value, sortie des im­mo­bi­li­sa­tions, etc.).

Si l’en­tre­pre­neur souhaite déduire des loyers de son résultat imposable, il pourra choisir de créer une société civile im­mo­bi­lière (SCI) et y apporter son local pro­fes­sion­nel.

La fiscalité de l’en­tre­prise in­di­vi­duelle et du pa­tri­moine im­mo­bi­lier est in­fluen­cée par cette af­fec­ta­tion comptable. L’en­tre­pre­neur se doit donc d’analyser les con­sé­quences de ce choix afin de connaître les solutions les plus avan­ta­geuses, en par­ti­cu­lier sur le plan financier.

Transfert du pa­tri­moine pro­fes­sion­nel au pa­tri­moine privé : analyser les charges dé­duc­tibles

Lorsque le chef d’en­tre­prise inscrit le bien im­mo­bi­lier à l’actif de son en­tre­prise, il peut déduire l’ensemble des charges liées à la propriété et des charges locatives. Dans le cas où le bien intègre le pa­tri­moine privé, les frais de ré­pa­ra­tion et d’entretien courant sont dé­duc­tibles, en revanche les charges liées à la propriété ne le sont pas.

Ces dépenses com­pren­nent :

• les amor­tis­se­ments
• les intérêts d’emprunts
• les frais d’as­su­rances
• les frais d’actes (com­pre­nant les droits d’en­re­gis­tre­ment et frais ad­mi­nis­tra­tifs)
• les ho­no­raires de notaire
• les droits d’en­re­gis­tre­ment relatifs à l’achat d’im­mo­bi­lier

Certaines charges, comme les intérêts d’emprunts, peuvent rester par­tiel­le­ment dé­duc­tibles même après le transfert du bien vers le pa­tri­moine privé, en fonction de l’af­fec­ta­tion comptable retenue. Il est donc essentiel d’analyser les con­sé­quences fiscales de ce choix afin d’optimiser la gestion des charges.

Transfert du pa­tri­moine pro­fes­sion­nel au pa­tri­moine privé : com­prendre la taxation des plus-values

La fiscalité sur les plus-values diffère selon l’af­fec­ta­tion du pa­tri­moine. Si ce dernier est inscrit à l’actif de l’en­tre­prise, l’en­tre­pre­neur est soumis au régime des plus-values pro­fes­sion­nelles. La plus-value de cession bénéficie d’une exo­né­ra­tion fiscale en cas de vente d’une petite structure ou de départ en retraite, sous réserve de respecter certaines con­di­tions, comme le seuil de chiffre d’affaires, la durée d’ex­ploi­ta­tion et l’âge de l’en­tre­pre­neur.

Comme les bénéfices, les plus-values réalisées sur le court terme (moins de 2 ans de détention) sont soumises à l’impôt sur le revenu au barème pro­gres­sif, auquel s’ajoutent les pré­lè­ve­ments sociaux (17,2 %). Les plus-values réalisées sur le long terme (plus de 2 ans) doivent en revanche supporter un taux d’im­po­si­tion réduit :

• 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de pré­lè­ve­ments sociaux) pour les plus-values pro­fes­sion­nelles.
• 36,2 % (19 % d’impôt + 17,2 % de pré­lè­ve­ments sociaux) pour les plus-values des par­ti­cu­liers.

Dans les deux cas, 6,8 % de la CSG prélevée est dé­duc­tible l’année suivante, ce qui permet de réduire l’im­po­si­tion nette du con­tri­buable.

En revanche, après 22 ans de détention, les plus-values sur cession d’un bien im­mo­bi­lier bé­né­fi­cient d’une exo­né­ra­tion totale d’impôt sur le revenu, et après 30 ans, elles sont to­ta­le­ment exonérées de pré­lè­ve­ments sociaux.

Com­prendre la taxation des plus-values : exemple détaillé

Un en­tre­pre­neur revend un bien im­mo­bi­lier après 5 ans de détention, réalisant une plus-value nette imposable de 100 000 €. Selon l’af­fec­ta­tion du bien, la fiscalité appliquée sera dif­fé­rente.

Si le bien était inscrit à l’actif de l’en­tre­prise, la plus-value est soumise au régime des plus-values pro­fes­sion­nelles à long terme, avec un taux d’im­po­si­tion global de 30 %. Ainsi, l’en­tre­pre­neur doit s’acquitter d’un impôt total de 30 000 €, ce qui lui laisse un gain net après impôt de 70 000 €. De plus, une partie de la CSG prélevée est dé­duc­tible de son revenu imposable l’année suivante, réduisant ainsi son im­po­si­tion future de 6 800 €.

En revanche, si le bien était conservé dans le pa­tri­moine privé, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values des par­ti­cu­liers, avec un taux global plus élevé de 36,2 %. Dans ce cas, l’impôt s’élève à 36 200 €, laissant à l’en­tre­pre­neur un gain net après impôt de 63 800 €. Comme pour le premier cas, 6,8 % de la CSG, soit 6 800 €, est dé­duc­tible l’année suivante.

Dans cet exemple, l’en­tre­pre­neur aurait payé 6 200 € d’impôt en plus en con­ser­vant son bien dans son pa­tri­moine privé plutôt que dans son en­tre­prise, ce qui montre l’impact sig­ni­fi­ca­tif du choix de l’af­fec­ta­tion du bien im­mo­bi­lier sur la fiscalité lors de sa revente.

Affecter un bien du pa­tri­moine pro­fes­sion­nel au pa­tri­moine privé : l’af­fec­ta­tion aura-t-elle des con­sé­quences sur l’IFI, la CET et la TVA ?

Le fait d’inscrire son bien im­mo­bi­lier à l’actif de son en­tre­prise n’entraîne pas au­to­ma­ti­que­ment une im­po­si­tion à l’impôt sur la fortune im­mo­bi­lière (IFI), ni une incidence sur le montant de la con­tri­bu­tion éco­no­mique ter­ri­to­riale (CET). La base taxable à l’IFI inclut les biens im­mo­bi­liers détenus di­rec­te­ment ou in­di­rec­te­ment (via des sociétés). Toutefois, les biens affectés à une activité pro­fes­sion­nelle prin­ci­pale et in­dis­pen­sables à son exercice peuvent être exonérés, sous réserve de remplir certaines con­di­tions.

Il arrive donc que l’immeuble ne soit pas soumis à l’IFI. Pour cela, l’en­tre­pre­neur doit démontrer que l’immeuble est né­ces­saire pour exercer son activité en­tre­pre­neu­riale (comme pour une boutique ou un autre local com­mer­cial par exemple). Il est cependant à noter que l’in­té­gra­tion du bien im­mo­bi­lier à l’actif du bilan n’est pas suf­fi­sante pour bé­né­fi­cier de cette exo­né­ra­tion.

En ce qui concerne la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), l’af­fec­ta­tion au pa­tri­moine privé ou pro­fes­sion­nel n’a pas d’incidence. La TVA peut être déduite si le bien im­mo­bi­lier a un caractère d’uti­li­sa­tion com­mer­ciale dans le cadre d’une activité taxable. La déduction est possible uni­que­ment si l’activité exercée est soumise à la TVA.

Transfert du pa­tri­moine pro­fes­sion­nel au pa­tri­moine privé : anticiper les besoins de l’en­tre­prise

L’in­té­gra­tion d’un bien im­mo­bi­lier au sein des im­mo­bi­li­sa­tions de son en­tre­prise in­di­vi­duelle offre certes une structure fi­nan­cière plus favorable au bilan et facilite l’obtention d’un prêt bancaire, mais cela peut s’avérer coûteux dans le cadre de la trans­mis­sion de l’en­tre­prise.

Dans le cas où l’en­tre­pre­neur souhaite vendre son en­tre­prise tout en pré­ser­vant son pa­tri­moine im­mo­bi­lier, il doit alors extraire le bien (le trans­fé­rer) de l’actif afin de l’assimiler à son pa­tri­moine privé. On parle alors de cession, et celle-ci entraîne une plus-value qui est soumise à l’impôt, sauf en cas d’exo­né­ra­tions spé­ci­fiques (par exemple, en cas de départ en retraite ou si le bien est détenu depuis plus de 2 ans, con­for­mé­ment à l’article 151 septies du CGI. Ainsi, afin de pouvoir céder son en­tre­prise sans le pa­tri­moine im­mo­bi­lier utile à l’ex­ploi­ta­tion, l’en­tre­pre­neur in­di­vi­duel devra s’acquitter de taxes.

Avant la trans­mis­sion d’une en­tre­prise, il peut être stra­té­gique d’anticiper l’ex­trac­tion du bien im­mo­bi­lier de l’actif afin d’optimiser la fiscalité et d’éviter une taxation excessive sur la cession. Cette opération permet de limiter l’impact fiscal lors de la vente de l’activité tout en main­te­nant un contrôle sur le bien im­mo­bi­lier.

Affecter un bien du pa­tri­moine pro­fes­sion­nel au pa­tri­moine privé : existe-t-il une al­ter­na­tive in­té­res­sante ?

Les en­tre­pre­neurs in­di­vi­duels disposant ou sou­hai­tant faire l’ac­qui­si­tion d’un bien im­mo­bi­lier peuvent opter pour une troisième option : l’apport du local pro­fes­sion­nel à une SCI. Cependant, l’en­tre­pre­neur doit être conscient que cet apport peut entraîner une im­po­si­tion sur la plus-value ou des droits d’en­re­gis­tre­ment, sauf en cas de régime d’exo­né­ra­tion spé­ci­fique.

De plus, l’en­tre­pre­neur devra renoncer à la déduction des frais d’ac­qui­si­tion si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés. Néanmoins, cette option présente plusieurs avantages :

• La SCI pourra louer le local, et les loyers payés par le chef d’en­tre­prise à la SCI pourront être déduits du résultat imposable de l’en­tre­prise in­di­vi­duelle. Cependant, certaines pro­fes­sions libérales, notamment celles soumises au régime des bénéfices non com­mer­ciaux (BNC), peuvent être exclues de cette pos­si­bi­lité en fonction de leur régime fiscal.
• La SCI facilite la trans­mis­sion du pa­tri­moine. Toutefois, la pro­tec­tion du local dépend des en­ga­ge­ments pris par l’en­tre­pre­neur (par exemple, la caution per­son­nelle ou les dettes éven­tuelles de la SCI).
• Au moment de la cession de son en­tre­prise, l’en­tre­pre­neur in­di­vi­duel ne devra pas né­ces­sai­re­ment le passer sous pa­tri­moine privé ni s’acquitter des taxes con­cer­nées.

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